L’Autorità di regolamentazione e vigilanza dei mercati finanziari dell’UE (ESMA) ha recentemente pubblicato un’analisi dettagliata delle esposizioni nel settore immobiliare. Il documento si concentra sulla comprensione dei canali attraverso i quali i mercati immobiliari incidono sui mercati finanziari e sull’economia complessiva.
I recenti cambiamenti macroeconomici, come l’innalzamento dell’inflazione e l’accelerazione rapida dei tassi di interesse, hanno posto sotto particolare stress il mercato immobiliare. Il rapporto dell’ESMA evidenzia un declino diffuso degli indici principali di azioni e obbligazioni immobiliari, con un aumento dell’attività di negoziazione e di prestito di titoli per le società immobiliari. Si rappresentano inoltre valutazioni inferiori per le imprese immobiliari quotate forse anche in relazione al crescente indebitamento delle società immobiliari negli ultimi cinque anni. Ancora, l’analisi rileva che non solo gli istituti di credito, ma anche i fondi di investimento sono importanti investitori nel settore, nonché principali controparti in alcune transazioni di derivati e finanziamento di titoli. I fondi di investimento alternativi immobiliari hanno, infatti, registrato una crescita significativa negli ultimi cinque anni.
Rischi emergenti e interconnessioni
L’esame approfondito condotto da ESMA ha rivelato un quadro dettagliato in merito alle interconnessioni nel settore immobiliare e nei mercati finanziari non bancari. Le contrazioni nei mercati immobiliari possono avere impatti significativi sui mercati finanziari e sull’intero sistema economico, come già verificato durante la crisi finanziaria globale del 2007-2008. Nello specifico, le diminuzioni dei prezzi nei mercati immobiliari possono essere trasmesse all’intero sistema finanziario attraverso vari canali, tra cui:
- esposizioni bancarie: peggioramento della qualità creditizia dei debitori;
- esposizioni non bancarie: deprezzamento degli investimenti immobiliari, riduzione dei finanziamenti immobiliari non bancari, potenziali vendite forzate;
- il canale collaterale: riduzione del valore del collaterale immobiliare può innescare una minore domanda immobiliare e ulteriori diminuzioni dei prezzi.
La trasmissione di shock settoriali all’intero sistema finanziario dell’UE è un fenomeno che ormai si estende ben oltre i confini settoriali. Gli eventi del settore immobiliare possono avere ripercussioni significative sugli operatori dei mercati finanziari non bancari, creando una catena di effetti che impatta sull’intero sistema economico.
Tasso di interesse e prospettive future
Il tasso di interesse, costante nella sua influenza, configura quale elemento immutabile nell’analisi delle esposizioni del mercato immobiliare. Nel futuro, ci si aspetta che il rischio di tasso di interesse continui a plasmare le esposizioni dei mercati immobiliari e che le discrepanze di liquidità rimangano tra i principali fattori di vulnerabilità per i fondi immobiliari.
Il debito immobiliare e l’aumento dei rischi di credito
L’ampio sfruttamento dei mercati primari del debito ha generato un significativo ammontare di obbligazioni immobiliari in circolazione, che dovranno essere rimborsate nei prossimi tre anni, con un picco nel 2025. In questo contesto, la capacità di indebitamento delle società immobiliari sarà messa alla prova di fronte ad una “maturity wall” di oltre 110 miliardi di euro da rimborsare entro il 2026. La resilienza delle società immobiliari dipenderà dalla loro capacità di resistere all’aumento dei costi di rifinanziamento in un contesto di tassi di interesse elevati.
