Con l’ordinanza n. 25026 del 17 settembre 2024 la Terza Sezione civile della Corte di Cassazione si è pronunciata con riferimento all’espropriazione forzata di un immobile per il quale il notaio rogante non ha accertato, in sede di stipula dell’atto pubblico di trasferimento, l’esistenza di trascrizioni pregiudizievoli e/o di iscrizioni ipotecarie a carico dell’immobile compravenduto.
Secondo la Suprema Corte, “Il notaio rogante il contratto di compravendita di un immobile che ha omesso di effettuare le dovute visure ipotecarie è tenuto a risarcire all’acquirente del cespite, successivamente sottoposto ad esecuzione immobiliare da parte del creditore ipotecario, un danno commisurato all’effettivo nocumento sofferto dall’acquirente; questo può essere liquidato in misura pari al valore dell'immobile perduto a seguito della vendita forzata ovvero, per equivalente, all’esborso necessario per ottenere l’estinzione del processo esecutivo e la cancellazione dell’ipoteca, in tale senso lato potendosi intendere le spese di purgazione dell’immobile e, cioè, la sua sottrazione al rischio di legale evizione nel corso della procedura espropriativa”.
Ciò in quanto “[r]ientrano nella diligenza professionale del notaio le verifiche relative all’esistenza di iscrizioni ipotecarie e di pignoramenti sull’immobile oggetto di compravendita” e “in relazione all’obbligo di espletare la visura dei registri immobiliari in occasione di una compravendita immobiliare, il notaio non può invocare la limitazione di responsabilità prevista per il professionista dall’art. 2236 cod. civ. con riferimento al caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà […] in quanto tale inosservanza non è riconducibile ad un’ipotesi di imperizia, cui si applica quella limitazione, bensì a negligenza o imprudenza, cioè alla violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi dell’art. 1176, secondo comma, cod. civ., rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve”.
Per quanto attiene al criterio di quantificazione del danno liquidabile a carico del notaio rogante i Supremi Giudici hanno statuito che per l’omesso accertamento dell’esistenza di trascrizioni pregiudizievoli e/o di iscrizioni ipotecarie a carico dell’immobile compravenduto il notaio “può essere condannato al risarcimento per equivalente commisurato, quanto al danno emergente, all’entità della somma complessivamente necessaria perché l’acquirente consegua la cancellazione del vincolo pregiudizievole”.
L’acquirente ha diritto al risarcimento del danno commisurato all’effettivo nocumento sofferto, danno che “può essere liquidato, a seconda delle situazioni, in misura pari al valore dell’immobile perduto a seguito della vendita forzata ovvero, per equivalente, all’esborso necessario per ottenere l’estinzione del processo esecutivo e la cancellazione dell’ipoteca, in tale senso lato potendosi intendere le spese di purgazione dell’immobile e, cioè, la sua sottrazione al rischio di legale evizione nel corso della procedura espropriativa”.
