“Il limite di finanziabilità, fissato dall'art. 38, co. 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto; il suo mancato rispetto ne determina la nullità e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilitazione della proprietà immobiliare e agevolare sostenere l’attività di impresa”. Questo il principio espresso dal Tribunale di Arezzo, Sez. civile, 22 dicembre 2021, con sentenza n. 1064.
Il calcolo del credito erogabile e il limite di finanziabilità
Il credito fondiario erogabile viene calcolato prendendo come criterio di riferimento il valore cauzionale dell’immobile, ovvero il prezzo ricavabile dalla vendita dell’immobile in asta. Dunque esula da tale calcolo il parametro della negoziabilità, intesa come valore commerciale del bene ipotecato in un determinato periodo di tempo.
L’articolo 38 del Testo Unico Bancario (T.U.B.) ha fissato il limite di finanziabilità del credito fondiario, individuato fino all’80% del valore dell’immobile oggetto di ipoteca, ovvero fino al 100% qualora vengano prestate determinate garanzie aggiuntive.
Con la pronuncia in commento, i giudici di merito si sono uniformati al consolidato orientamento giurisprudenziale della Corte di Cassazione nella parte in cui hanno dichiarato la nullità del titolo esecutivo azionato dalla Banca, per violazione del limite di finanziabilità al momento dell’erogazione del mutuo.
La conversione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario
A norma dell’art. 1424 c.c. il contratto di mutuo fondiario nullo per violazione dell’art. 38 T.U.B., può essere di convertito in un valido ed efficace contratto di mutuo ipotecario, conservando le condizioni economiche pattuite. Il mutuante dunque, nel momento in cui ha conoscenza della nullità, può presentare un’apposita istanza di conversione. Requisito imprescindibile affinché possa operare la conversione è la presunzione di ignoranza di tale nullità al momento della conclusione del contratto. Nella vicenda sottoposta all’esame dei Giudice di merito la Banca ha presentato istanza di conversione solo nella comparsa conclusionale e dunque tardivamente, cagionando il rigetto della stessa.
Avv. Michela Chinaglia e Dott.ssa Micol Marino
