La definizione di contratto di mutuo fondiario è contenuta nell’articolo 38 D.L. 1 settembre 1993, n. 385 (cd. Testo Unico Bancario): “Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”.
Il contratto di mutuo
Secondo la disciplina del codice civile il contratto di mutuo è un contratto reale ad effetti obbligatori per effetto del quale il mutuante consegna una determinata quantità di denaro o di cose fungibili al mutuatario che si obbliga a restituirne altrettante della stessa specie e qualità (art. 1813 c.c.).
La legge non impone l’adozione di forme solenni per la conclusione del contratto, pertanto le parti possono escludere l’obbligo di corresponsione degli interessi sul capitale prestato, assumendo in questo caso i caratteri del contratto a titolo gratuito.
La consegna della res, essenziale per il perfezionamento, è intesa non necessariamente come conseguimento della disponibilità materiale del bene, bensì come disponibilità giuridica, ed in virtù di ciò il contratto si potrà dire senz’altro concluso anche attraverso la traditio simbolica, ossia la consegna di titoli rappresentativi del bene oppure con la traditio brevi manu, nel caso in cui venga concesso a mutuo un bene che il mutuatario già detiene a titolo anche diverso.
Aspetti e caratteristiche del credito fondiario
Una particolare tipologia di mutuo è il cosiddetto “fondiario” ovvero un contratto di finanziamento sottoscritto con un Istituto di Credito al quale viene richiesta l’erogazione, con obbligo restitutivo, in un periodo di tempo che varia da un minimo di 12 mesi ad un massimo di 30 anni, di una determinata somma di denaro per l’acquisto, costruzione o la ristrutturazione di un immobile da adibire ad abitazione principale. A garanzia dell’adempimento, la Banca acquisisce garanzia reale iscrivendo ipoteca sull’immobile, necessariamente libero da pesi, di talché l’ipoteca iscritta su mutuo fondiario risulta essere sempre di primo grado.
Il contratto di mutuo fondiario si distingue dal contratto di mutuo meramente ipotecario, il quale ha durata inferiore e può essere richiesto anche per finalità diverse, come ad esempio l’acquisto di una seconda casa o la rinegoziazione di un mutuo già in corso.
Il mutuo fondiario, per propria natura, gode di alcuni privilegi quali ad esempio l’applicazione di tassi di interesse sui ratei di rientro inferiori rispetto alla concessione del credito ordinario e spese notarili più contenute.
In proposito, alla stipula del contratto, la Banca, di concerto con il mutuatario, definisce un piano di ammortamento che determina l’ammontare della rata di rientro che comprenderà l’importo capitale oltre agli interessi applicati e concordati in sede di stipula; il tasso di interesse applicato se concordato come fisso, la rata rimarrà costante per tutta la durata del piano, oppure potrà variare in base all’andamento degli indici finanziari di riferimento, o addirittura essere misto. In proposito si dirà più approfonditamente nel Capitolo 5.
Il piano di ammortamento, ancora, potrà essere pianificato secondo cadenza mensile, bimestrale, trimestrale o anche semestrale di talché il mutuatario sarà tenuto al rispetto dei pagamenti rateali secondo quanto ivi previsto. Esistono diverse tipologie di piani di ammortamento su cui si approfondirà meglio nel Capitolo 4.
Di particolare interesse, infine, a proposito di credito fondiario, il dettato dell’art. 38 comma II TUB il quale cristallizza il principio del cosiddetto “limite di finanziabilità” poi recepito dalla delibera CICR del 22 aprile 1995 che ha determinato il limite di erogabilità del prestito fondiario nel 80% del valore del bene oggetto dell’ipoteca.
L’evoluzione giurisprudenziale inizialmente controversa sul punto può ormai considerarsi granitica nel ritenere che il mutuo fondiario che non rispetti il limite di finanziabilità previsto dall’art. 38 TUB debba ritenersi nullo salvo nel caso in cui le parti convengano la conversione del contratto in finanziamento ipotecario ordinario (ex multis Cass. Civ., Sez. I, 21 gennaio 2020, n. 1193, Cass. Civ., Sez. I, 14 giugno 2021, n. 16776).
Avv. Daniele Franzini e Avv. Michela Chinaglia
