E’ onere di tutti gli offerenti interessati all'acquisto di un immobile sottoposto a procedura esecutiva - prima di formulare offerte - esaminare non solo l’ordinanza di vendita, ma anche gli atti della procedura. Infatti, non tutte le circostanze rilevanti ai fini della precisa individuazione delle caratteristiche del bene offerto in vendita, cosi come l'esistenza di eventuali oneri o diritti di terzi inerenti allo stesso, devono essere dettagliatamente esposte nell’ordinanza di vendita e indicate nella relativa pubblicità, ben potendo essere comunque ricavabili dall'esame della relazione di stima e del fascicolo processuale, che è onere (e diritto) degli interessati all'acquisto consultare prima di avanzare le offerte. Lo ha stabilito la S.C. con la sentenza n. 21480 del 25 ottobre 2016.
Nel caso di specie, il ricorrente, che si era aggiudicato l’immobile, non aveva versato il prezzo nel termine fissato dal Giudice, che lo aveva dichiarato decaduto dall’aggiudicazione ed aveva disposto l’incameramento della cauzione versata. L’opposizione agli atti esecutivi era stata respinta con sentenza avverso la quale era stato proposto ricorso per cassazione sul rilievo che, nell'ordinanza di vendita e nella relativa pubblicità (commerciale e sul web), non era stata espressamente indicata l'esistenza di una sentenza che condannava il debitore a demolire parte dell'immobile, e dunque tale circostanza doveva ritenersi non conoscibile dall'aggiudicatario. Ciò avrebbe comportato, secondo il ricorrente, un vizio della vendita, ricorrendo un’ipotesi di aliud pro alio o quanto meno pericolo di evizione parziale.
In realtà, la situazione urbanistica dell'immobile posto in vendita e l'esistenza di una sentenza civile di condanna alla sua parziale demolizione, secondo quanto incontestabilmente accertato in fatto dal giudice del merito, erano chiaramente evidenziati nella relazione di stima, richiamata nell'ordinanza di vendita, e addirittura copia della sentenza in questione era depositata agli atti del procedimento esecutivo. La vendita quindi doveva ritenersi regolarmente pubblicizzata. Anche a prescindere da tali considerazioni, secondo gli Ermellini, in nessun caso, nella specie, avrebbe potuto affermarsi la prospettata ipotesi di vendita di aliud pro alio, che è configurabile esclusivamente quando il bene aggiudicato appartenga ad un genere del tutto diverso da quello indicato nell'ordinanza di vendita, ovvero manchi delle qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico-sociale, ovvero risulti compromessa la destinazione del bene all'uso che, preso in considerazione dalla succitata ordinanza, abbia costituito elemento determinante per l'offerta di acquisto.
Infatti, non erano state dedotte circostanze che potessero portare a ritenere che l'immobile non fosse idoneo alla sua destinazione. Secondo quanto accertato in fatto in sede di merito, la sentenza emessa contro il debitore avrebbe comportato unicamente la necessità di effettuare dei lavori, e in particolare di procedere ad una parziale demolizione e richiedere una concessione in sanatoria.
Avv. Daniele Franzini
