La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 17932 del 27 agosto 2020, ha affermato che è nullo il contratto preliminare di compravendita immobiliare che non rispetti il requisito di forma ovvero difetti di uno degli elementi essenziali quale il prezzo.
Il caso in esame
I ricorrenti avevano convenuto in giudizio un’impresa edile s.n.c. chiedendo la pronuncia di nullità, o di inadempimento, del contratto preliminare di vendita di un immobile da costruire posto che la s.n.c. costruttrice non aveva prestato fideiussione in violazione dell’art. 2 del D. Lgs n. 122 del 2005.
Contestualmente, i ricorrenti, avevano chiesto la restituzione della somma di euro 20.000,00, versata in favore della s.n.c. a titolo di acconto sul prezzo d’acquisto.
Negli atti introduttivi del giudizio, a supporto delle proprie ragioni, i ricorrenti avevano dedotto che in pari data avevano sottoscritto con la s.n.c. due diverse scritture private, la prima delle quali recava la sottoscrizione di entrambe le parti ma senza l’indicazione del prezzo d’acquisto; la seconda, viceversa, indicava il prezzo, ma non recava alcuna sottoscrizione.
La s.n.c., di contro, aveva chiesto il rigetto della declaratoria di nullità o della pronuncia per inadempimento ex adverso formulata e, in via riconvenzionale, aveva chiesto l’ulteriore pagamento di euro 22.000,00, quale saldo del corrispettivo della progettazione e dell’esecuzione di lavori commissionati a terzi.
Lo svolgimento
Il Tribunale di Treviso aveva dichiarato la nullità del contratto per violazione dell’art. 2 del D. Lgs. n. 122 del 2005 ed aveva ordinato la restituzione delle somme versate a titolo di corrispettivo.
La Corte di appello di Venezia aveva confermato la nullità del preliminare; nonché, aveva respinto la domanda presentata dai ricorrenti con cui chiedevano la restituzione dell’acconto versato in favore della s.n.c. in ragione del fatto che i medesimi non avevano fornito alcuna prova certa della causale del pagamento. La Corte distrettuale, seppur rilevando che il contenuto del versamento fosse stato riprodotto in fattura, tale documento rappresentava un atto proveniente dal solo venditore e non era suscettibile di dimostrare che alla base vi fosse la presenza di un contratto scritto.
La Corte di Cassazione, infine, ribadendo la nullità del preliminare perché privo dell’indicazione del prezzo, evidenziava che per aversi un valido incontro di volontà ai fini del perfezionamento dei contratti a forma vincolata, fosse necessario che il consenso delle parti dovesse riportare almeno una sottoscrizione volta a dimostrare al destinatario dell’atto la propria volontà di obbligarsi.
La decisione
La Corte di Cassazione ha ritenuto non perfezionato il preliminare di compravendita in quanto si era in presenza di due diverse scritture, di cui una sola sottoscritta ma priva dell'indicazione del prezzo e la seconda, completa nei contenuti negoziali, ma non sottoscritta da alcuna delle parti.
Conclusione
La Corte di Cassazione, rigettando il ricorso instaurato dai ricorrenti, ha confermato che dalle due scritture private prodotte in giudizio dai ricorrenti non emergeva alcun elemento volto a dimostrare in maniera inequivocabile che fossero riconducibili ad un unico contratto intercorrente tra le parti avente lo stesso oggetto.
