Con la recente Sent. n. 136/2026, il Tribunale di Tivoli offre alcuni chiarimenti in tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare con effetti anticipati, soffermandosi sul rilievo delle difformità urbanistiche e sulle conseguenze dell’inadempimento del promissario acquirente.
Invero, riconducendo le ipotesi di difformità urbanistiche alla fattispecie di cui all’art 1489 c.c., il Tribunale ha chiarito che tali irregolarità possono determinare la risolubilità del contratto solo qualora l’acquirente (i) non ne abbia avuto conoscenza, e - qualora quest’ultimo le avesse conosciute - (ii) non avrebbe acquistato la cosa gravata dall’onere.
Di conseguenza, il Tribunale ha (i) ritenuto infondate le contestazioni mosse dell’acquirente; (ii) dichiarato la risoluzione del preliminare per suo inadempimento; e, pertanto, lo ha (iii) condannato alla restituzione dell’immobile, alla perdita della caparra confirmatoria, nonché al pagamento dell’indennità di occupazione.
La recente sentenza n. 136/2026 del Tribunale di Tivoli (di seguito, la “Sentenza”) viene pronunciata all’esito di una controversia relativa ad un contratto preliminare di compravendita immobiliare (di seguito, il “Preliminare”), il quale prevedeva l’anticipata immissione nella detenzione del bene da parte del promissario acquirente.
Invero, i promittenti venditori avevano adito il Tribunale chiedendo (i) la risoluzione del Preliminare per mancata stipula del contratto definitivo, (ii) la restituzione dell’immobile e (iii) la corresponsione di un’indennità per l’occupazione del bene.
Di contro, il convenuto si costituiva eccependo la presenza di difformità edilizie dell’immobile e domandando la risoluzione del contratto per inadempimento dei venditori, con conseguente restituzione delle somme versate e della provvigione corrisposta all’agenzia immobiliare.
In primo luogo, nella Sentenza, il Tribunale è tornato a chiarire la natura del preliminare con effetti anticipati, la disponibilità dell’immobile da parte del promissario acquirente si fonda su rapporti accessori collegati al preliminare, individuabili nel (i) contratto di comodato, per quanto riguarda la consegna e il godimento del bene; e nel (ii) mutuo gratuito, con riferimento alle somme eventualmente anticipate a titolo di acconto sul prezzo.
A sostegno di siffatta considerazione, il Tribunale ha richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale, a mente del quale “nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo (…) non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, bensì un rapporto tra contratti collegati” (Cass. 15.05.2015, n. 10009; Cass. Sez. Un., 27.03.2008, n. 7930).
In secondo luogo, il Tribunale ha affrontato il tema delle difformità urbanistiche, ai fini della declaratoria di risoluzione per inadempimento del venditore e dell’agenzia immobiliare.
Invero, dalla consulenza tecnica d’ufficio è emerso che (i) l’immobile principale oggetto della compravendita risultava conforme ai titoli edilizi; ma che (ii) uno dei beni accessori (e in particolare, un magazzino) era afflitto da una difformità urbanistica.
Sul punto, il Tribunale ha anzitutto chiarito che “in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa (…) ma trova applicazione l'art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima” (Cass. 10.04.2025, n. 9439; Cass. 28.09.2023, n. 27559; Cass. 28.02.2007, n. 4786; Cass. 04.10.2004, n. 19812; Cass. 23.10.1991, n. 11218).
Così qualificata la fattispecie, il Tribunale ha affrontato l’operatività della tutela prevista dall’art. 1489 c.c., la quale richiede la verifica di specifici presupposti, tra cui: (i) la mancata conoscenza dell’onere o della difformità da parte dell’acquirente; (ii) la sua incidenza sulla fruibilità o sul valore del bene; nonché, qualora si domandi la risoluzione, (iii) l’accertamento del fatto che la conoscenza dell’onere avrebbe indotto il compratore a non concludere il contratto.
Invero, sul punto, la Sentza opera un preciso richiamo all’orientamento giurisprudenziale secondo cui “la risoluzione non può essere automaticamente pronunziata dovendosi stabilire (…) che il compratore non avrebbe acquistato la cosa gravata dall'onere” (Cass. 22.02.2019, n. 5336; Cass. 27.09.2022, n. 28136; Cass. 11.05.1984, n. 2890; Trib. Perugia 10.11.2021, n. 1531).
Nel caso di specie, secondo il Giudice adito, tali presupposti non risultavano integrati, in quanto (i) da un lato, il preliminare conteneva una chiara informativa sullo stato urbanistico del fabbricato, essendo riportato che “il fabbricato in oggetto è stato realizzato in assenza di licenza (…) e la promissaria acquirente dichiara (…) di essere stata resa edotta dello stato di fatto e di diritto dell’immobile”; e (ii) dall’altro lato, la difformità accertata riguardava un bene accessorio (rispetto all’immobile principale) che non rappresentava il nucleo centrale dell’operazione economica e, pertanto, non idoneo a dimostrare (“in re ipsa”) la sua dirimenza ai fini della la conclusione del contratto.
Diversamente, il Tribunale ha ritenuto fondata la domanda dei promittenti venditori relativa all’inadempimento del promissario acquirente.
Secondo la Sentenza, durante l’istruttoria, è emerso che: (i) le parti avevano fissato il termine per la stipula del contratto definitivo; (ii) i venditori avevano inviato formale diffida ad adempiere; (iii) il convenuto non aveva provveduto alla stipula, continuando al contempo ad occupare l’immobile.
Pertanto, il Giudice ha dichiarato la risoluzione di diritto del contratto preliminare ai sensi dell’art. 1454 c.c., richiamando altresì il principio secondo cui “la sentenza che pronuncia la risoluzione del contratto per inadempimento produce (…) un effetto recuperatorio ex tunc, rispetto alle prestazioni eseguite” (Corte App. Milano, 09.06.2022).
In considerazione di siffatte conclusioni, la Sentenza ha stabilito inter alia : (i) il diritto dei promittenti venditori di trattenere la caparra confirmatoria; (ii) l’obbligo del promissario acquirente di restituire l’immobile; (iii) l’obbligo di corrispondere i frutti per l’anticipato godimento del bene. Sul punto la Sentenza richiama l’orientamento secondo cui “il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene (…) deve non solo restituirlo (…) ma altresì corrispondere i frutti per l’anticipato godimento dello stesso” (Cass. 17.04.2025, n. 10145; Cass. 30.11.2022).
In conclusione, la Sentenza sembra ribadire, da un lato, che le difformità urbanistiche assumono rilievo solo ove (i) incidano concretamente sull’operazione economica, e (ii) non siano state conosciute dall’acquirente; mentre, dall’altro lato, che il promissario acquirente che non adempia all’obbligo di stipulare il definitivo e continui a detenere l’immobile è tenuto a restituirlo e a corrispondere i frutti per il godimento anticipato.
A parere dello scrivente, però, devono rilevarsi talune perplessità circa (i) la diversa rilevanza, attribuita dal Tribunale, alle difformità urbanistiche dell’immobile principale rispetto a quelle riferibili alle unità accessorie, in considerazione del legittimo (e presunto) interesse di parte acquirente ad acquistare un bene immobiliare (interamente) conforme alla normativa urbanistica; (ii) l’inversione dell’onere della prova, posto a carico dell’acquirente, avuto riguardo all’essenziale interesse di acquistare un bene non afflitto da irregolarità urbanistiche (interesse che dovrebbe essere soggetto, quantomeno, a una presunzione relativa); nonché (iii) il riconoscimento del diritto di trattenere la caparra confirmatoria a seguito della risoluzione del (e non del recesso dal) contratto, in quanto i due istituti dovrebbero essere tra loro alternativi e (pertanto) incompatibili.
