Con ordinanza n. 15707 del 4 giugno 2021, la Sesta Sezione Civile della Suprema Corte di Cassazioneha reso la seguente massima: "In tema di interpretazione del contratto , l'elemento letterale va integrato con gli altri criteri di interpretazione, tra cui la buona fede ex art. 1366 cc , avendo riguardo allo scopo pratico perseguito dalle parti con la stipulazione del contratto e quindi alla relativa causa concreta . affidamenti ingenerati nella controparte ” .
Il caso in esame
Una società agiva in giudizio per vedere annullato per dolo o risolto per inadempimento un contratto preliminare di compravendita di un terreno. La domanda era fondata sul fatto che la cubatura disponibile, da piano regolatore, non sarebbe stata sufficiente per realizzare il prospettato progetto, situazione ben nota alla promittente venditrice, che avrebbe, a detta della parte attrice, sottaciuto “ con scorrettezza e malafede ” alla promissaria all'acquirente l'inutilizzabilità della maggior parte della cubatura.
I Giudici di primo grado respingevano tuttavia la domanda attorea, e cosi veniva confermato in sede di appello.
Lo svolgimento
La società ricorreva quindi in Cassazione lamentando, tra le altre, la violazione da parte del resistente venditore promittente dell'art. 1366 cc, non essendosi comportato secondo il principio di buona fede. Tale canone avrebbe imposto di interpretare il contratto alla luce delle previsioni del piano regolatore , con la conseguenza che la possibilità di edificare su tutta la superficie oggetto della compravendita fosse parte dell'accordo.
La decisione
In quanto all'interpretazione del contratto, la Suprema Corte ribadiva come il principio “ in claris non fit interpretatio ” rendesse superflua la valutazione interpretativa di accordi negoziali solo quando la comune intenzione dei contraenti fosse chiara. Ciò tuttavia non varrebbe laddove il testo, seppur chiaro, non risultasse “ coerente con ulteriori ed esterni indizi rivelatori della volontà dei contraenti ”.
Nei predetti casi, l'elemento letterale andrebbe integrato con altri criteri interpretativi, quale quello di cui all'art. 1366 cc , ponendo attenzione e dando rilievo allo scopo pratico perseguito dalle parti , e quindi alla causa concreta del contratto.
Nello specifico, l'obbligo di cui all'art. 1366 cc si concretizzerebbe nel significato di lealtà e nel “ non suscitare falsi affidamenti e nel non contestare ragionevolmente affidamenti ingenerati nella controparte ”.
Conclusione
A detta della Cassazione, i Giudici del merito non terranno conto che la cubatura realizzabile da piano regolatore sia una qualità del fondo e che quindi il promittente venditore sia tenuto ad informare il promissario acquirente circa eventuali limitazioni. Un'interpretazione secondo buona fede del contratto avrebbe dovuto muoversi dall'affidamento del contraente sulla piena utilizzabilità del fondo.
Avv. Andrea Bernasconi e Avv. Martina Caldelari
