Secondo la recente sentenza del Tribunale di Latina (Sez.I, sentenza 21.4.2023, n. 953), “in tema di inadempimento del contratto preliminare di compravendita immobiliare contenente un termine, non rispettato alla scadenza, per la stipulazione del definitivo, l'esercizio dell'azione di esecuzione in forma specifica, ai sensi dell'art. 2932 c.c. dell'obbligo di concludere il medesimo, non presuppone necessariamente la natura essenziale di detto termine, né la previa intimazione di una diffida ad adempiere alla controparte, essendo sufficiente la sola condizione oggettiva dell'omessa stipulazione del negozio definitivo che determina di per sé l'interesse alla pronunzia costitutiva, a prescindere da un inadempimento imputabile alla controparte stessa”.
I fatti e le vicende processuali
Una società, parte promittente venditrice di un terreno, conveniva in giudizio i promissari acquirenti per vedere accertato il proprio diritto a recedere legittimamente dal contratto preliminare di compravendita, con consequenziale diritto a trattenere la caparra confirmatoria ricevuta, in quanto non era stato rispettato il termine per la conclusione del contratto definitivo.
Contestualmente alla sottoscrizione del preliminare, era stato poi trasferito ai promissari acquirenti il possesso materiale del fondo, al quale gli stessi avevano poi apportato delle modifiche non autorizzate.
Le motivazioni della Corte di Appello
Secondo la Corte d’Appello, nel caso in esame, appare evidente che ci si trovi dinanzi ad un tipico caso di contratto preliminare ad effetti anticipati, in quanto la parte promissaria acquirente ha versato una parte del corrispettivo alla parte promittente venditrice (euro 10.000,00), dietro la consegna anticipata del bene, prendendone "possesso materiale" lo stesso giorno del preliminare e divenendone tuttavia non possessore bensì detentore. Si ricorda sul punto che, secondo la Cassazione, “nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori; pertanto, la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata…" (tra le altre, cfr. Cass. SU 21.3.2017 n. 7155).
In altri termini, la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda esclusivamente sull'esistenza di un contratto di comodato collegato al preliminare e produttivo soltanto di effetti obbligatori, con la conseguenza che i promissari acquirenti, in quanto comodatari, sono tenuti a custodire e a conservare la cosa affinché mantenga la sua integrità e consistenza (art. 1804 c.c.).
Poiché nel contratto preliminare è pattuito espressamente che le spese relative all’utilizzo del bene siano a carico del promissario acquirente, ne deriva che questi avrebbe potuto utilizzare il bene sin dalla sua materiale apprensione. Ne consegue altresì che la realizzazione di alcuni manufatti sul terreno ad opera di parte promissaria acquirente appare perfettamente in linea con gli obblighi di custodia e mantenimento del bene e, pertanto, tali lavori non paiono integrare alcun inadempimento contrattuale e la domanda attorea di accertamento di legittimità del recesso va rigettata.
Il Tribunale ha proseguito nel ritenere, viceversa, accoglibile la domanda in via riconvenzionale del promissario acquirente di pronuncia costitutiva che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso (art. 2932 c.c.), presupposto della quale è che il preliminare sia valido e ad efficacia immediata: non deve, cioè, essere sottoposto a condizione sospensiva non ancora avverata o a termine iniziale.
Nel caso di specie, nel contratto preliminare, le parti contraenti avevano espressamente fissato, quale termine essenziale per la stipula del rogito definitivo, il termine di trenta mesi dalla stipula del preliminare, con obbligo della parte promissaria acquirente di comunicarne per iscritto alla promissaria venditrice, con un preavviso minimo di 15 giorni, il luogo, la data e il notaio scelto.
A tale proposito, la parte promissaria acquirente ha dimostrato di aver adempiuto tempestivamente agli obblighi derivanti dal contratto preliminare in parola, inviando all'attrice promissaria venditrice un preavviso di circa un mese rispetto al termine pattuito, con indicazione della data del rogito, nel rispetto dei termini previsti nel contratto preliminare. Risulta invece provato che il giorno della stipula la parte promittente venditrice non si sia presentata.
Conclusioni
Il Tribunale ha concluso pertanto nel senso di ritenere che, se è vero che, generalmente, in tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non sia normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto, è altrettanto condivisibile il principio enunciato dalla giurisprudenza di legittimità, secondo il quale "in tema di inadempimento del contratto preliminare di compravendita immobiliare contenente un termine, non rispettato alla scadenza, per la stipulazione del definitivo, l'esercizio dell'azione di esecuzione in forma specifica, ai sensi dell'art. 2932 c.c. dell'obbligo di concludere il medesimo, non presuppone necessariamente la natura essenziale di detto termine, né la previa intimazione di una diffida ad adempiere alla controparte, essendo sufficiente la sola condizione oggettiva dell'omessa stipulazione del negozio definitivo che determina di per sé l'interesse alla pronunzia costitutiva, a prescindere da un inadempimento imputabile alla controparte stessa".
Quanto all’offerta della controprestazione, i convenuti promissari acquirenti hanno avanzato formale offerta di pagamento della somma residua per l'acquisto del terreno.
Conclusivamente, in presenza di un'offerta della controprestazione, e in assenza di cause ostative al trasferimento, può ritenersi perfezionato il diritto alla stipula del contratto definitivo di compravendita del cespite immobiliare, condizionato al pagamento del corrispettivo pattuito e pertanto deve emettersi una sentenza costitutiva che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., produca gli effetti del contratto di compravendita, previo pagamento, da parte dei convenuti, della somma residua.
