“La cancellazione dell’ipoteca svolge due distinte funzioni: quella di pubblicità – notizia, nei casi in cui sussista già una autonoma causa estintiva dell’ipoteca; ovvero quella di autonoma causa estintiva dell’ipoteca nel senso che per evidenti ragioni di tutela dei terzi che facciano affidamento sulle risultanze dei registri immobiliari, una volta che l’ipoteca sia stata cancellata, essa è definitivamente estinta anche se la cancellazione fosse priva di presupposti”. Questo quanto affermato dalla Corte di Cassazione Civile, Sez. II, nell’Ordinanza pubblicata il 24 giugno 2022, n. 20434.
Nel provvedimento in esame la Corte prende posizione in ordine all’obbligo del promissario venditore di cancellare preliminarmente l’ipoteca iscritta sull’immobile oggetto del compromesso concessa a garanzia di mutuo, ormai estinto, gravante sul bene promesso in vendita.
Nel giudizio di primo grado, il Tribunale di Roma aveva rigettato la domanda attorea della società istante (promissario acquirente) e accolto la domanda riconvenzionale del promissario venditore il quale chiedeva respingersi la citazione avversaria affermando di aver provveduto all’estinzione del contratto di mutuo ed aver ottenuto l’assenso della Banca alla cancellazione del gravame ritenendo tale circostanza di per sé sufficiente.
Ad esito dell’appello interposto dal promissario acquirente, la Corte D’Appello ha invece ritenuto che l’obbligo della cancellazione dell’ipoteca gravasse sul promissario venditore il quale avrebbe assunto l’obbligo di vendere l’immobile libero da pesi con la stipulazione del contratto preliminare.
La Corte ha ritenuto che mentre nei confronti del creditore l’estinzione dell’obbligazione estingue anche la garanzia ipotecaria, nei confronti dei terzi sia indispensabile anche la cancellazione, in quanto la permanenza dell’iscrizione, malgrado il venir meno del credito, può determinare un limite alla circolazione del bene creando un pregiudizio al proprietario.
Avv. Michela Chinaglia e Dott.ssa Micol Marino
