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18 Dicembre 2020
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Il preliminare di compravendita e la risoluzione per mutuo dissenso

La Corte Suprema di Cassazione, con ordinanza n. 28391 del 14 dicembre 2020, ha avuto modo di precisare che, in caso di inadempimenti reciproci posti in essere, nel caso di specie, nell’ambito di un contratto preliminare di compravendita di un bene immobile, il giudice di merito dovrà effettuare: i) un giudizio di comparazione in ordine ai comportamenti tenuto dalle parti allo scopo di stabilire quale di esse si sia resa responsabile delle trasgressioni che, per numero o per gravità ovvero per entrambe le cause, si rivelino idonee a turbare il sinallagma contrattuale; ii) una verifica dell’importanza dell’inadempimento, tenuto conto della sua efficacia causale rispetto alla finalità economica complessiva.
Il caso in esame

Un promissario acquirente ha convenuto in giudizio due promittenti venditori – quali proprietari di un’unità abitativa – premettendo che, con una scrittura privata, questi ultimi avevano promesso di vendergli l’immobile anzidetto. Nel prezzo concordato, 25.000,00 euro erano state destinate a titolo di caparra confirmatoria che i promittenti venditori avrebbero dovuto utilizzare entro la data fissata per la stipula del rogito, per estinguere due iscrizioni ipotecarie gravanti sull’immobile.

Il promissario acquirente esponeva che i promittenti venditori non avevano rispettato il suindicato termine, impedendo così di procedere con la stipula del contratto definitivo; per l’effetto, ha chiesto, in via preliminare, che venisse dichiarato l’intervenuto scioglimento del contratto preliminare in dipendenza dell’esercitato recesso, con condanna alla restituzione pari al doppio della caparra e in via subordinata, che venisse dichiarata la risoluzione del preliminare per inadempimento dei promittenti venditori, con restituzione della caparra.

In contro, i promittenti venditori, deducevano che era stato invece il promissario acquirente a non aver provveduto alla corresponsione degli importi necessari per estinguere le ipoteche e, agendo in riconvenzionale, hanno chiesto che venisse dichiarato legittimo il loro recesso dal contratto preliminare, nonché il loro diritto di trattenere l’importo ricevuto a titolo di caparra.

Lo svolgimento

Il promissario acquirente instaurava il giudizio al fine di sentire accogliere, in via preliminare, da parte del Tribunale di Torino, l’istanza di intervenuto scioglimento del preliminare in dipendenza dell’esercitato recesso, con condanna dei convenuti alla restituzione della somma pari al doppio della caparra; in via subordinata, l’istanza di intervenuta risoluzione del preliminare per inadempimento dei promittenti venditori, per l’effetto, condannando le controparti alla restituzione della somma della caparra. I convenuti, resistendo in giudizio sulla scorta che fosse stato il promissario acquirente a non adempiere le obbligazioni assunte con il preliminare, vedevano accogliere l’istanza in riconvenzione dal Tribunale che, con ordinanza, ha dichiarato legittimo il loro recesso dal preliminare e il conseguente diritto a trattenere l’importo ricevuto a titolo di caparra confirmatoria.

La Corte di Appello di Torino, in accoglimento del gravame in favore del promissario acquirente, dichiarava invece la risoluzione del preliminare per mutuo consenso, evidenziando come all’inadempimento del promissario acquirente, sarebbe corrisposto anche l’inadempimento dei promittenti venditori. In definitiva, la Corte d’Appello evidenziava che la mancata stipula del definitivo era da ascrivere al comportamento inadempiente di ambedue le parti contraenti ed il contratto doveva intendersi sciolto con restituzione dell’importo della caparra confirmatoria.

Avverso tale sentenza, i promittenti venditori proponevano ricorso alla Corte di Cassazione denunciando che la Corte d’Appello aveva omesso l’esame circa i fatti decisivi per il giudizio.

La decisione

La Corte di Cassazione, rilevava come la Corte d’Appello di Torino avesse esaminato compiutamente il fatto storico.   Evidenziava come  l’apprezzamento delle prove non legali da parte del giudice di merito non aveva dato luogo ad alcun vizio denunciabile con ricorso per cassazione.

Conclusione

In definitiva, la Corte Suprema di Cassazione ha stabilito che in caso di inadempienze reciproche, non solo si impone un giudizio di comparizione in ordine ai comportamenti delle parti allo scopo di stabilire quali di esse si sia resa responsabile delle trasgressioni che, per numero o per gravità ovvero per entrambe le cause, si rivelino idonee a turbare il sinallagma contrattuale, bensì si impone anche la verifica dell’importanza dell’inadempimento, tenuto conto della sua efficacia causale rispetto alla finalità economica complessiva.

Avv. Andrea Bernasconi e Avv. Kiran Prestia