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Responsabilità extracontrattuale e puntuazioni scritte: rileva il comportamento delle parti

Con sentenza del 22 giugno 2020, n. 12107, la Corte di legittimità ha ribadito il principio secondo cui le puntuazioni scritte non danno luogo ad un vincolo contrattuale, ma sono utili a valutare i comportamenti delle parti in relazione al programma di conduzione delle trattative concordato.

Il caso in esame

Il promettente venditore, odierno ricorrente, a seguito della sottoscrizione della proposta di acquisto di un immobile, si rifiutava di procedere alla stipula del preliminare di vendita, adducendo come motivazione la presenza di impedimenti tecnici gravanti sull’immobile. Il Giudice di merito ne accertava la responsabilità per ingiustificata rottura delle trattative, qualificandola come di natura extracontrattuale. La Corte d’Appello respingeva il gravame proposto dalla parte soccombente.

La dichiarazione di intenti e le puntuazioni scritte

La Corte ha ritenuto che le parti non avessero stipulato un preliminare del preliminare, che, come affermato dalle Sezioni Unite del 2015, dà luogo ad un contratto a tutti gli effetti, bensì che avessero sottoscritto una dichiarazione di intenti nel corso delle trattative precontrattuali. Pertanto la puntuazione, formalmente indicata per iscritto dalle parti, ha rappresentato, nel caso in esame, solamente una messa a punto del programma di trattativa.

Il comportamento delle parti

A fornire il quadro indiziario della responsabilità precontrattuale è il comportamento tenuto dalle parti sia prima della fase precontrattuale, sia durante le trattative che successivamente alla loro rottura. E la puntuazione sottoscritta dalle parti in causa, sebbene priva di valore contrattuale, risulta essere utile per valutare tale comportamento in relazione al programma di conduzione delle trattative che era stato concordato dalle parti stesse.

Conclusioni

In applicazione a tale principio, la Corte ha tralasciato il riferimento agli impedimenti tecnici, addotti dal ricorrente come motivo di rottura delle trattative, per incentrarsi sull’osservazione dei comportamenti delle parti e, valutata la condotta del ricorrente come contraria a buona fede, ha dichiarato l’inammissibilità del ricorso.

Avv. Andrea Bernasconi e Dott.ssa Evita Zaccaria