Violazione del limite di finanziabilita’. Nullita’ del mutuo fondiario

Avv. Daniele Franzini

Il mancato rispetto del limite di finanziabilità di cui all’art. 38 TUB (fissata nell’80% del valore dei beni ipotecati) e alle conseguenti disposizioni regolamentari, comporta in via diretta la nullità dell’intero contratto di mutuo fondiario.

Lo ha stabilito la Prima Sezione Civile della Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 31057 pubblicata il 27 novembre 2019.

La Suprema Corte è stata chiamata a pronunciarsi circa il ricorso proposto dalla curatela fallimentare, che aveva contestato la nullità della domanda di insinuazione in prelazione ipotecaria al passivo presentata dall’istituto di credito.

Nel caso sottoposto all’esame della Corte, il curatore aveva contestato la domanda di ammissione al passivo per nullità del contratto di mutuo fondiario ex art. 1418 c.c., per violazione dell’art. 38 TUB  e della delibera CICR del 22.4.1995 e interessi eccedenti quelli legali.

Come è noto, il mutuo fondiario è un finanziamento concesso dalle banche a medio e lungo termine garantito da ipoteca di primo grado sugli immobili. Per tale operazione, il combinato disposto dell’art. 38 comma 2 TUB e dell’art. 1 della delibera CICR del 22.4.1995 prevede una percentuale massima di finanziabilità, fissata nell’80% del valore dei beni ipotecati.

Nel caso di specie, a seguito della decisione presa dal giudice delegato, che aveva negato al credito il rango di credito privilegiato, la Banca aveva proposto opposizione ex art. 98 Legge Fallimentare avanti il Tribunale di Siena.

In parziale riforma del provvedimento opposto, il Tribunale ha riconosciuto il rango ipotecario alla pretesa avanzata dalla Banca esclusivamente nei limiti dell’80% del valore del bene di riferimento, osservando in particolare che “se la legge prevede un limite dell’importo del credito garantito, detto limite si ripercuote sull’ipoteca e ne determina l’illegalità, limitata tuttavia alla somma superiore”.

Con il primo motivo proposto in Cassazione, il curatore ha sostenuto la nullità dell’intero mutuo fondiario che non rispetti il limite dell’80% del finanziamento rispetto al valore dell’immobile dato in ipoteca, evidenziando che quando la nullità colpisce un elemento essenziale del contratto (pur se solo in parte) la propagazione della nullità all’intero contratto avviene in via automatica.

La Suprema Corte ha così ritenuto fondato il primo motivo, ribadendo un ormai consolidato orientamento della Corte, secondo cui “il mancato rispetto del limite di finanziabilità, di cui all’art. 38 TUB e alle conseguenti disposizioni regolamentari, comporta in via diretta la nullità dell’intero contratto”.