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19 Giugno 2020
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Affitto di ramo d’azienda e locazione commerciale: due istituti a confronto

La similarità operativa tra l’istituto dell’affitto di ramo d’azienda e quello della locazione di immobile commerciale è un tema ampiamente dibattuto in dottrina e in giurisprudenza, che nell’ultimo ventennio hanno cercato di trovare una disciplina coerente rispetto alle numerose incertezze interpretative emergenti. La Corte di Cassazione, nella sentenza n. 3888 del 17/02/2020, torna ad affrontare questa annosa questione delineando una serie di criteri volti a sciogliere i dubbi interpretativi sull’applicabilità degli istituti.
 
La prassi

Nella prassi commerciale non è inusuale ricorrere all’affitto di ramo d’azienda allorquando l’accordo è volto a cedere il godimento dell’immobile uti singulus, e non come parte di un complesso di beni ben più organizzato; ciò al fine di eludere la disciplina, meno favorevole (secondo alcuni) della locazione, e beneficiare di un miglior trattamento fiscale. Tale fenomeno si verifica frequentemente nell’ambito dei centri commerciali e nel settore alberghiero.

Rileva la causa e lo scopo e non il nomen iuris dell’accordo

Nel caso trattato dai Giudici della Suprema Corte le parti avevano qualificato e disciplinato la cessione del godimento di un’unità immobiliare sita all’interno di un centro commerciale come affitto di azienda anziché locazione commerciale.

Tra i motivi della decisione, i Giudici tornano a sottolineare l’irrilevanza del nomen iuris dell’accordo. In altri termini, se le parti qualificano un contratto come affitto di azienda questa loro dichiarazione non vincolerà il giudice nel suo processo interpretativo, che sarà sempre volto ad individuare la causa e lo scopo che le stesse intendano raggiungere con la conclusione dell’accordo.

L’organizzazione quale criterio discretivo tra i due istituti

Quanto ai criteri discretivi per delineare se si è dinanzi ad un affitto di ramo di azienda o ad una locazione commerciale, la Suprema Corte sottolinea chenella definizione dell’art. 2555 c.c., l’elemento unificatore della pluralità dei beni – indicato nell’organizzazione per l’esercizio dell’impresa – è ancorato a un’attività (l’organizzazione)”.

Dunque l’organizzazione appare l’elemento indefettibile perché ci possa essere un’azienda e, conseguentemente, l’affitto della stessa. Inoltre, va precisato, che tale requisito debba essere preesistente: l’  accordo che conceda il godimento dell’azienda a terzi avrà ad oggetto un complesso di beni già organizzati dal cedente. Non potrà essere il cessionario, a seguito della sottoscrizione dell’accordo di cessione, ad organizzare le attività.

Il caso

Nel caso in esame, l’immobile veniva ceduto dalla società che gestiva il centro commerciale attraverso un affitto di ramo d’azienda, sebbene mancasse del tutto il requisito dell’organizzazione, poiché i pochi beni ceduti assieme all’immobile erano insufficienti per poter costituire un’azienda.

La Corte chiosa precisando che “la differenza essenziale tra locazione e affitto di azienda (o di ramo di essa) è in primo luogo nella preesistenza di una organizzazione in forma di azienda dei beni oggetto di contratto, mancando la quale non si può dire che sia stato ceduto il godimento di un’azienda o di un suo ramo”.

Avv. Andrea Bernasconi