La banca può vendere l’immobile del debitore

Avv. Daniele Franzini

 

Importanti novità nel campo delle garanzie a supporto della concessione di credito alle imprese da parte delle banche.

Il D.L. 3 maggio 2016 n. 59 (pubblicato in pari data sulla Gazzetta Ufficiale n. 102) introduce una specifica versione del cosiddetto patto marciano con il fine di stimolare l’erogazione di finanziamenti in ragione della maggior protezione del creditore, che da queste misure deriva, in caso di inadempimento del debitore.

Prima del D.L. 59/2016, si definiva patto marciano qualsiasi contratto con cui si disponesse che, in caso di inadempimento del debitore, il creditore acquisisse la proprietà di un dato bene di proprietà del debitore, con l’obbligo però del creditore di versare al debitore la differenza tra l’importo del proprio credito e il valore del bene oggetto di garanzia.

Il D.L. 59/2016 disciplina ora il patto marciano tra banca finanziatrice e l’impresa finanziata avente a oggetto il trasferimento alla banca di un bene immobile (di proprietà dell’impresa debitrice o di un terzo) sotto la condizione sospensiva dell’inadempimento del mutuatario.

In sostanza, se l’impresa è inadempiente, l’immobile è trasferito alla banca, la quale – senza dover promuovere, come capita nel caso di inadempimento di un credito ipotecario, una procedura esecutiva giudiziale “ può venderlo direttamente al fine di compensare, con il ricavato dalla vendita, il proprio credito.

L’immobile oggetto di garanzia può essere di qualsiasi natura (terreno, fabbricato strumentale, fabbricato abitativo), ma non può trattarsi dell’abitazione principale del datore di ipoteca, del suo coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

In altri termini, a seguito della sottoscrizione del patto marciano, il bene oggetto di garanzia rimane di proprietà dell’impresa finanziata, ma ne viene previsto il passaggio di proprietà alla banca se l’impresa non rimborsi il finanziamento.

Con la trascrizione nei Registri immobiliari del trasferimento sotto condizione sospensiva, si impedisce la pubblicazione sul bene di altre formalità pregiudizievoli per la banca mutuante (ad esempio, la trascrizione del patto marciano rende infruttuosa la trascrizione successiva di un pignoramento o di una domanda giudiziale e l’iscrizione di ipoteche), in quanto, se la condizione di inadempimento si verifica, il passaggio di proprietà alla banca del bene oggetto di garanzia deve intendersi avvenuto nel momento stesso in cui il patto marciano venne originariamente trascritto, e ciò per effetto del tipico meccanismo retroattivo connesso alla verificazione della condizione sospensiva.

Dal punto di vista procedurale, verificatosi l’inadempimento, la banca creditrice deve notificare al mutuatario una dichiarazione di volersi avvalere degli effetti del patto di trasferimento della proprietà.

Decorsi 60 giorni ed in caso di reiterato inadempimento, la banca chiede al presidente del Tribunale la nomina di un perito per stimare l’immobile con relazione giurata e comunicarne il valore agli interessati. In questo momento, si verifica il passaggio di proprietà del bene dal datore di ipoteca alla banca, se il valore è inferiore al debito; se è invece superiore, il passaggio di proprietà si ha nel momento in cui la banca paga al debitore la differenza tra il valore peritato e l’importo del debito.

E’ la legge stessa a definire quando si ha la situazione di “inadempimento”, vale a dire:

  • nel caso di ammortamento a rate mensili, quando si abbia un mancato pagamento protratto per oltre sei mesi dalla scadenza di almeno tre rate (anche non consecutive)
  • nel caso di ammortamento a rate di durata superiore a quella mensile, quanto si abbia il mancato pagamento anche di una sola rata
  • nel caso di obbligo di restituzione non rateale (il finanziamento da restituire in unica soluzione a una data scadenza), qualora si abbia un ritardo di oltre sei mesi rispetto alla data in cui il rimborso sarebbe dovuto avvenire.

La nuova norma non riguarda solo i contratti di mutuo che verranno stipulati d’ora innanzi, ma anche quelli in corso, per i quali questa nuova modalità di garanzia venga esplicitamente pattuita per atto notarile. Qualora, in quest’ultimo caso, siano oggetto di trasferimento sospensivamente condizionato immobili già gravati (come è normale, nella maggior parte dei casi) da ipoteca, la nuova legge stabilisce che il patto di trasferimento sospensivamente condizionato prevale sulle formalità trascritte o iscritte nei Registri immobiliari successivamente alla iscrizione dell’originaria ipoteca; come se fosse stato trascritto in coincidenza con l’originaria ipoteca e andasse, di fatto, a sostituirla.