Vendita all’ asta dell’immobile

Avv. Daniele Franzini

 

Incredibile, ma vero. La Cassazione suggerisce ai debitori come non farsi espropriare la casa.

Con la recente sentenza n. 8020 del 2 marzo 2016, la Corte di Cassazione ha escluso la sussistenza del reato di turbativa d’asta nei confronti del proprietario dell’immobile espropriato se sua moglie (anche se in comunione dei beni, o altro parente), dopo l’aggiudicazione del bene da parte di altri, presenta delle offerte in aumento del quinto sul prezzo non seguite dal versamento della somma nel termine.

In materia di pignoramento immobiliare il codice di procedura civile disciplina in maniera dettagliata l’iter della procedura.

Quando si procede alla vendita dell’immobile pignorato, chiunque è ammesso a fare offerte, ad eccezione del debitore. A partecipare può essere anche il coniuge del soggetto pignorato, nonostante sia con questi in comunione di beni, o altro parente. Così, per esempio, la moglie potrebbe acquistare la casa del marito messa all’asta. Lo stesso potrebbe fare un figlio, un altro parente o un socio in affari.

La vendita ha luogo davanti al giudice dell’esecuzione, nella sala delle udienze pubbliche. Durante tale procedura, i partecipanti all’asta avanzano le rispettive offerte. Ovviamente, perché l’offerta sia efficace, essa deve superare il cosiddetto “prezzo base” bandito dal giudice.

Trascorsi 3 minuti dall’ultima offerta senza che ne segua un’altra maggiore, l’immobile è aggiudicato all’ultimo offerente. Ma non si tratta di un’aggiudicazione definitiva.

Un terzo interessato all’acquisto, entro i 10 giorni successivi a quelli dell’asta, è  può ancora presentare un’offerta, a condizione che il prezzo offerto superi di un quinto quello raggiunto nell’incanto (c.d. rincaro), depositando una cauzione. L’offerta del terzo ha come effetto immediato la caducazione dell’offerta precedente.

Tuttavia, per acquisire il diritto di proprietà il terzo-nuovo aggiudicatario deve procedere al versamento del prezzo dell’immobile, nel termine e nel modo fissati dall’ordinanza del giudice dell’esecuzione.

Qualora non proceda al versamento del prezzo d’acquisto nei termini, il giudice dell’esecuzione dichiara il terzo decaduto e dispone un nuovo incanto, essendo oramai priva di effetto l’aggiudicazione parziale in precedenza disposta a favore dell’offerente la cui offerta è stata superata dal rincaro.

Nel caso di specie, per ben due volte la moglie del debitore aveva presentato istanze di aumento del quinto, successive all’aggiudicazione del bene da parte di altri, al fine di far prolungare la gara e di riottenere l’immobile messo all’asta.

Ma secondo i giudici della Cassazione, non è scattato alcun reato o altro illecito civile: ci si trova di fronte all’uso legittimo del meccanismo previsto dal codice di procedura civile in materia di esecuzioni immobiliari. Inoltre, la perdita della caparra è già sufficiente a sanzionare tale condotta.

Questo è vero solo in parte: da un lato il familiare nuovo offerente perderà la cauzione, dall’altro il familiare debitore non perderà l’immobile. E così potrà rimanere dentro casa e verosimilmente, alla successiva asta, far aggiudicare il bene ad altro parente.